Nesse artigo vamos falar sobre a taxa da vistoria de imóvel e veículo em algumas das principais administradoras de consórcio do País, e fazer um comparativo entre elas.
Aqui você irá aprender o que é a taxa de vistoria e avaliação e como ela funciona para cada uma das principais modalidade de aquisição no consórcio. Como funciona a avaliação e vistoria de um terreno? E de um imóvel já pronto? E de um imóvel rural? Veja isso e muito mais a seguir!
O que é a vistoria no consórcio? Como ela funciona?
Vistoria imobiliária é algo que acontece na compra de qualquer imóvel. Qualquer imóvel que você for comprar via consórcio, seja residencial, comercial, rural, o imóvel vai ser vistoriado. O principal da vistoria é checar se o imóvel está de acordo com a documentação dele mesmo e o seu preço de mercado.
O mesmo vai acontecer no caso de veículos, onde além do seu preço de avaliação, será verificado as documentações que aquele automóvel possui.
Como é realizada a vistoria em terrenos adquiridos com consórcio?
Se você está comprando um terreno, o vistoriador vai até o terreno e quando ele chega lá ele quer ver as condições do terreno. Se ao chegar lá ele observar que já existe um imóvel construído, ele vai negar o imóvel, pois o mesmo não está de acordo com a documentação dele.
Se, por exemplo, o documento disser que é só uma matrícula de terreno sem nenhuma construção, ao chegar lá o vistoriador vai querer ver justamente isso. Tem muitos casos em que o terreno está irregular, eles não estão devidamente cercados, ou pode acontecer de um terreno já cercado ou com muro ou com cerca, mas essa divisão está feita de maneira errada e por aí vai. Isso faz com que o vistoriador chegue lá e recuse o imóvel também.
Se esse terreno já tem um muro mas mesmo assim está invadindo o espaço do vizinho, ou vizinho está invadindo o espaço dele, é outra coisa que será averiguada.
Como funciona a vistoria em imóvel já construído?
Quando se trata de imóvel já construído, primeiro o vistoriador vai observar se o imóvel está de acordo com aquilo que foi registrado no cartório de registro de imóveis.
É muito comum no Brasil existir o famoso "puxadinho", que é uma construção excedente no imóvel que não consta no registro. Um exemplo disso é a metragem, na qual a pessoa comprou um imóvel e esse imóvel tinha 80 metros quadrados, uma casa com dois quartos. Só que o atual proprietário foi lá e construiu mais dois quartos, já que tinha terreno disponível sobrando.
O problema é que ele não foi no registro de imóvel, ele não foi na prefeitura declarar esse excedente de metragem, ele não foi no cartório de registro de imóveis e registrou essa construção, e isso é o chamado "puxadinho".
Quando o vistoriador vai no imóvel ele vai medir e se ele detectar que existe uma construção a mais no imóvel que não consta no registro, isso será apontado para a administradora de consórcio.
O que acontece se o imóvel não estiver regular?
Quando isso acontece, é muito importante você saber que se o imóvel não estar de acordo com a documentação, em muitos casos, esse imóvel não será negado! Não é igual no financiamento em que o imóvel será simplesmente reprovado.
Basicamente vai existir um apontamento daquilo que precisa ser corrigido no imóvel. Existem casos no qual o vistoriador detectou uma construção excedente e a administradora informou para o consorciado e lhe deu uma escolha, que foi: como o imóvel que você indicou tem uma metragem excedente que não consta no registro, o que você pode fazer é ou derrubar essa área excedente e trazer o imóvel pro original que está na planta registrada, ou você pode justamente registrar esse excedente para que assim seja regularizada a documentação do imóvel e ele seja aprovado para faturamento.
Algo legal da vistoria é que em praticamente todas as administradoras, o cliente quando paga pela vistoria, ele tem direito a duas visitas, a primeira delas será exclusivamente para conferir o imóvel e já aprovar ou apontar algum problema. Nesse caso de existir o apontamento de algum problema, o custo dessa vistoria da o direito ao cliente do retorno do engenheiro, ou seja, nesse caso, o engenheiro vai vistoriar, vai ver uma construção excedente, ele emite um laudo e manda para a administradora, que irá informar ao cliente que há um problema no imóvel, e da o direito ao cliente de tomar a decisão que ele achar melhor, que pode ser ou indicar um outro móvel, no qual será necessário pagar mais uma vistoria, ou a outra possibilidade é tentar resolver as irregularidades encontradas no imóvel, regularizando o excedente de metragem ou derrubando ele, economizando assim também os custos de uma nova vistoria.
Como o vistoriador precifica o imóvel?
Outro ponto muito importante de apontar é que esse vistoriador, além de conferir se o imóvel está de acordo com o documento, ele também vai fazer uma avaliação do valor do imóvel pela região, pelo metro quadrado, pelo valor de IPTU, valor venal, fazer uma média e precificar esse imóvel.
Esse preço que o engenheiro da não necessariamente será o valor que a administradora vai aceitar, pois existe o valor de mercado e o valor de liquidez. O valor de mercado é quanto o imóvel realmente vale. Vamos supor que uma sala comercial é avaliada em 300 mil reais, e eu tenho um consórcio desse mesmo valor já contemplado para comprar essa sala. Ao indicar para a administradora, ela vai mandar um vistoriador, ele vai avaliar e a partir dessas validações ele vai colocar na ficha dele o preço de avaliação do imóvel.
Isso não vai significar que a administradora vai aceitar esse valor como o valor da avaliação, pois esse é o valor de mercado, mas para a administradora é mais importante o valor da liquidez. Que valor é esse?
Se as parcelas do consórcio pararem de ser pagas após a contemplação e faturamento, e o imóvel tenha que ser tomado e levado a leilão, quanto deve ser pago nesse imóvel para ressarcir o valor que não foi pago nessa cota?
Se o imóvel for leiloado a R$250.000,00, por exemplo, esse é o valor de liquidez. Existem administradoras que avaliam e pagam 100% do valor de mercado, mas existem também aquelas que dão 70% desse valor, isto é, esse imóvel vale 300 mil, o vistoriador confirmou esse preço, mas a administradora na regra dela decidiu colocar o valor de liquidez como o oficial, ou seja 210 mil. No fim, ela vai aceitar esse imóvel se o saldo devedor do consorciado for igual ao valor de liquidez.
Exemplo: Se voce fizer um consórcio de 300 mil e a taxa dele é 20%, o total da sua divida é de 360 mil. Se a administradora disser que o valor de liquidez é 210 mil, para ela aceitar esse imóvel o saldo devedor da sua cota tem que ser de aproximadamente 210 mil, de forma que você precisará já ter pago ao menos 150 mil dele.
São poucas as administradoras que fazem isso, mas essa é uma situação que existe no mercado, logo, fique atento para ter a certeza de que após a contemplação você não vai ter nenhuma dificuldade em comprar o imóvel que você está imaginando.
Como funciona a avaliação de imóveis rurais?
Outro ponto também são as avaliações dos imóveis rurais, no qual poucas administradoras aceitam, justamente, porque essa avaliação é mais difícil de se fazer, a documentação é mais complexa, as vezes ela está incorreta, não da para saber em alguns casos onde termina a metragem, é mais difícil delimitar a área real do imóvel, alem da questão da liquidez do imóvel rural que está muito ligada a produtividade da terra, já que se aquela terra não for produtiva o preço do imóvel pode cair muito.
Sendo assim, muitas administradoras até permitem o uso da carta de crédito para aquisição de imóvel rural, mas poucas permitem que você aliene esse próprio imóvel a sua dívida.
Taxa de vistoria nas principais administradoras
Vamos comparar a taxa de vistoria de 3 grandes administradoras. Sentimos a necessidade de trazer esse tema para vocês pois nas transferências que fazemos aqui na Consorciocred, na hora de faturar o bem, o valor de vistoria variou muito de administradora para administradora. As vezes essa diferença pode ser bem grande e isso vai influenciar muito na sua decisão tanto de fazer um consórcio novo ou de comprar uma carta de crédito já contemplada.
Por isso, é importante que você faça todas essas pesquisas antes para você não chegar na hora desprevenido.
Taxa de vistoria no Bradesco
Vamos começar pelo Bradesco. Lá, eles cobram uma taxa de vistoria para imóvel no valor de R$3.500,00. Já para veículos, eles cobram cerca de R$280,00. Como pode-se perceber, é um valor muito alto.
A Bradesco Consórcios faz à avaliação do imóvel a ser adquirido pelo Consorciado e, se determinar que este não cubra as garantias exigidas, não disponibilizará o valor do Crédito, tendo o consorciado que indicar outro bem e pagar uma nova taxa de avaliação.
No que diz respeito a cobrança da taxa, a mesma poderá ser descontada do valor da carta de crédito contemplada, após a realização da avaliação.
Taxa de vistoria no Santander
Vocês viram que o Bradesco possui uma taxa com valores extremamente elevados, mas lá não é muito diferente de outras administradoras grandes, como o Santander, por exemplo.
No Santander cobram o valor de R$3.250,00 para vistoria em imóveis e cerca de R$240,00 para veículos. É um pouquinho mais baixo que no Bradesco mas mesmo assim ainda é um valor absurdo. No formulário de solicitação de vistoria, você também pode selecionar a opção de descontar o valor da taxa do próprio crédito contemplado.
Taxa de vistoria na Porto Seguro
Outra administradora que não poderia faltar aqui é a Porto Seguro. Ela cobra um valor de cerca de R$540,00 para imóvel e para veículo ela não cobra taxa de vistoria, o que é muito legal.
Essa é uma qualidade bem bacana ai da Porto Seguro, e um detalhe muito legal é que lá você também consegue descontar esse valor da taxa de vistoria do próprio crédito contemplado, caso seja do seu interesse. Dependendo da sua situação, essa possibilidade pode ser bem vantajosa!
Como a Consorciocred pode te ajudar?
Na hora de fazer um consórcio ou de adquirir uma carta de crédito que já foi contemplada, é preciso estar atento a todos os detalhes. Se você quer ter toda essa atenção nos detalhes não perde tempo e entra em contato com a Consorciocred, que nossos especialistas irão te levar ao melhor negócio.
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